[박준영의 유럽 경제 칼럼 2] 런던 부동산 가격의 상승은 영국 국가 경쟁력의 지표

런던 부동산 가격의 상승은 영국 국가 경쟁력의 지표

필자는 영국에서 살고 있어서 그런지 집값이 왜 꾸준히 상승하는가 라는 질문을 자주 받는다. 고민하시는 교민 분들도 많으신 것 같다 – 지금 매입해야 하는지 아니면 소위 버블이 붕괴 될 때를 기다려 하는지. 실제로 런던 평균 집값은 £499,000 (약 8억원)이며 영국 전체 집값 평균 보다 2배, 평균 연봉 18배로 가히 놀라운 금액이다. 

올해 7월까지 영국 집값 연간 상승률은 11.7%, 그리고 런던은 19.1% 였다. 2008년 위기 때 15% 이상 하락했으나 2년도 채 안되어서 다시 원점으로 돌아 왔고 이어서 근 20% 상승한 것이다. 최근 부동산 중개업체 Savills 가 발표한 자료에 의하면 런던이 세계에서 가장 살기 비싼 도시로 책정 되었다[1].

그러나, 만약 10년 이상을 보유할 예정이라면 아마도 런던에 있는 주택을 구입하는 것이 안 하는 것 보다 나을 것이다. 그 가장 큰 이유는 집값 상승의 원천은 영국국가 경쟁력이며 당분간은 그 경쟁력이 둔화 될 양상이 안 보인다. 지난 번 칼럼에서 영국경제가 빨리 회복 하기에는 시기상조 라고 했다. 집값 상승은 경기회복과 연관도 있겠지만 그 외 요소들이 더 많이 작용하는 듯 하다. 수요와 공급 측면에서 살펴 보고 전반적인 부동산과 관련한 경쟁력을 보기로 한다.

Source: IMF, OECD, Global Property Guide, Haver. 2013.4분기 시점 연간 상승률

수요를 먼저 보면 첫째, 런던 인구는 2001년부터 약 10% 상승해 현재 8백만명 정도 된다. 국제도시이면서 영어가 통용 되어 외국에서 우수한 인력들이 들어오고 우호적인 이민 정책으로 인해 인구가 증가한 것을 가장 큰 이유로 뽑을 수 있다. 실제로 런던시청에서 올해 7월에 예측하기로는 2050년까지 런던 인구가37% 증가해 천백만 명 이상이 될 것으로 예상 하고 있다. 

둘째, 거주자뿐 만이 아닌 해외에서 구입자들이 계속 관심을 갖고 있다. 2012년에 외국인들은 신규 주택에 무려 2조 파운드를 썼으며 이는 전년 비해 22% 증가한 금액이다. 주택 수 분포로 보면 싱가포르 (23%), 홍콩 (16%), 중국 (5%), 러시아 (3%) 등 52개 국가에서 구입했다. 영국 자국민은 가장 크지만 27% 에 불과 하다. 외국인들이 이처럼 런던에 관심을 보이는 이유는 표면적으로는 재테크 (투자 다각화 및 리스크 분산) 및 자녀 교육과 런던이 다양한 문화를 제공한다는 것으로 꼽을 수 있다. 

셋째, 기본적인 사회 infrastructure측면에서 보면 영어권이라는 점, 상대적으로 외국인에게도 차별을 안 하는 법률제도, 지리학 위치의 유리함, 상대적으로 미비한 외국인 차별, 치안의 우수성 등 여러 가지 경쟁력이 있다는 것을 알 수가 있다.  실제로 러시아 구입자들 중 1/3은 자녀들에 사교육을 주기 위함이라고 밝혔다. 

개발 도상국 또는 신흥시장에서 큰 돈을 쥔 거부들은 위에 전술한 사회적 안전장치들 때문에 재산 일부를 영국에 부동산의 형태로 parking 해 놓는 것이다. 중동에서는 영국 왕실과 영국이 갖고 있는 전통성을 사모한다. 그래서 Hyde Park 등 고가 주택들 및 trophy asset인 축구팀이나 Harrods 백화점 등을 사들이고 있다. 심지어 축구 경기를 보러 주말에 날아오는 중동인 들도 많다. 그리스 부자들은 유로 존 위기를 피하기 위해서 구입하고 있다. 

최근에는 중국에 억만장자들이 대량 생기면서 2013년 한 해에 16억원이하 구입수가 그 전 5년 동안 구입한 수와 맞먹을 정도로 많이들 오고 있다.  중국인들은 한국인들처럼 투자했을 때 downside protection이 있는 유형자산을 선호하고 자녀 교육과 중국의 열악한 사회 환경을 벗어나기 위해 많이들 온다. 최근 QS World University Rankings에 의하면 세계 최고 10개 대학 중에 4개가 영국 대학들 이였다[2]. 그리고 런던만이 최고 100개 대학 중에서 가장 많은 수의 대학들을 갖고 있다.

이처럼 외국인들이 대거 몰려 오면 여느 정부라면 우려를 많이 할 텐데 영국 정부는 안 그런 것 같다. 캐나다는 최근 투자이민 프로그램을 삭제한 반면 영국 정부는 영국에 투자하는 중국인에게는 Tier one investor visa 를 제공해 영주권 및 국적 취득을 더 빨리 가질 수 있도록 해 주고 있다. 

그 이유를 가만히 생각 해 보면 돈 많은 중국인이나 러시아인 등이 런던에 주택을 살 경우, 그 미치는 파급효과를 보면 된다. 예를 들면, 최근 가장 비싼 매물은 올해 러시아 사업가 Andrey Goncharenko가 £120 million (약 2천억원)에 구입한 주택 이였다. 

첫째, 해외 자금이 유입이 되고 1-7%인 주택 취득세 (stamp duty)를 내야 한다 (이 경우 £8mm 상당의 세수). 둘째, 이들은 대게 집 관리인, 차 기사, 보디 가드, 비서 등이 필요해 고용 창출에 도움이 되며 여기서 물품 또는 쇼핑 등을 해 소비진작에도 도움이 된다. 

마지막으로 외국인이 고가 또는 영국의 희소가치가 있는 주택 또는 건물 등을 구입하더라도 언젠 가는 다시 팔아야 하는 것은 불가변한 사실이며 부자가 3대를 못 가듯이 주인만 바뀔 뿐 그 건물이나 땅은 영국에 남기 때문이다. 고가 주택을 팔아도 위에 전술한 첫 두 가지 이유는 안 변할 뿐 더러 주택을 매각할 때도 세금을 (capital gains tax: 18-28%) 내야 하기 때문에 영국 정부가 싫어할 이유가 없다. 캐메론 총리나 보리스 존슨 런던 시장이 적극적으로 중국에 가서 영국에 투자하라고 마케팅 하는 것도 이러한 이유이다.

런던 Heathrow 공항으로 비행기를 타고 오신 분들은 런던 시내 위를 경유해서 올 때 밑에 많은 주택들을 보게 될 것이다. 오래된 집들이 많으며 심지어 지붕 색깔도 거의 비슷하다. 공급을 보면 신규 건설 물량이 많지 않다. 2013년 9월까지 일년간 신규 건설 수는 2007년의 반 수준이며 인구 증가 폭 의 반 정도이다. 

영국 정부에서 집을 처음 구입하는 사람들을 위해 help-to-buy scheme (주택 구입 보조 제도)을 도입했으나 공급 측면에서는 큰 영향을 미치지 못한다. 또한, 금액이 상대적으로 작아 전체에 미치는 영향도 제한적이다. 재개발이나 재건축 보다 전통과 집 수리로 가치를 올리려는 영국인들의 풍토가 안 바뀌는 이상 공급이 제한적일 것으로 사료된다. 

이처럼 수요와 공급만 보더라도 영국의 집값은 당분간 올라 갈 수 밖에 없다. 그 내면에는 전술한 바 와 같이 런던의 국제도시로써의 위상과 경쟁력이 있기 때문이다. 올해 발표된 Global Financial Centres Index에 의하면 런던은 작년에 이어 뉴욕 다음으로 뽑혔다.  

Top 5 의 나머지 도시들인 뉴욕, 홍콩, 싱가포르, 샌 프랜시스코의 공통점은 영어권인 동시에 금융의 한 부분에 우위를 갖고 있으면 학교 등 infrastructure가 뛰어나다는 점이다. 즉, 런던이 세계에서 생활하기에 가장 비싼 도시 중에 하나임에도 불구하고 다른 도시들 보다 더 경쟁력인 요소들을 갖춤으로써 희소가치를 부각 시키는 이상 집값은 당분간 상승할 듯 하다.