브레인시티메디스파크로제비앙모아엘가 전매제한 기간 단축 전략과 투자 시나리오

경기 평택시에 대규모 주거단지로 조성 중인 브레인시티의 분양가가 국민평형인 84㎡ 기준 4억원대 중반까지 내려왔다. 지난해 12월 5억5000만원을 육박하던 분양가가 반년도 안 돼 5000만원 넘게 낮아지며 5억원 아래로 내려갔다. 브레인시티는 2023년 하반기부터 지난해까지 대규모 단지들의 분양이 이뤄지고 있는 곳이다. 1000가구 넘는 대단지들이 계속 분양되고 있고 준공과 입주는 2027년과 2028년에 집중돼 있다. 일부 전문가들 사이에서는 경기도에서 가장 공급이 많은 지역이라 공급 과잉에 따른 미분양을 우려하는 목소리도 나온다. 22일 건설업계에 따르면 지난 16일 시행자 ‘브레인시티10피에프브이 주식회사’는 ‘평택 브레인시티 10BL 앤네이처 미래도’ 분양 모집 공고를 내고 26일부터 특별공급을 시작으로 분양에 들어간다. 경기도 평택시 브레인시티 일반산업단지 공동 10BL 공동주택용지에 공급되는 이 단지는 강산건설과 미래도건설이 시공하는 1413가구 대단지로 2028년 7월 입주 예정이다. 브레인시티는 평택시 도일동과 장안동 일대 약 482만㎡(약 145만평) 부지에 첨단산업단지와 연구개발 중심 대학, 주거, 상업시설 등이 들어서는 대규모 택지지구다. 평택시는 이곳을 수도권 4차 산업혁명 거점으로 만들겠다는 계획이며 상주인구를 4만3559명으로 추정했다. 도시계획 기준에 따라 2.5명 당 1가구로 환산하면 1만7433가구다. 공동주택부지 12곳을 아파트 10곳, 주상복합 2곳으로 채울 계획이다. 현재 아파트 9곳과 주상복합 1곳이 분양하거나 분양을 공고했고, 각각 1곳씩 분양이 남았다. 브레인시티 아파트 단지 중 10번째 분양에 나선 ‘평택 브레인시티 10BL 앤네이처 미래도’의 분양가는 전용면적 84㎡ 기준 4억7000만~4억8000만원선이다. 전용면적 84.99㎡인 84A타입 4층은 4억7740만원, 3층은 4억750만원에 분양된다. 6층 이상은 4억8960만원으로 분양가가 산정됐다. 브레인시티메디스파크로제비앙모아엘가 평택 브레인시티는 같은 면적의 아파트 분양가가 지난해 12월 5억5000만원에 육박하던 곳이다. 지난해 12월 6일 분양 공고한 ‘브레인시티 푸르지오’는 전용면적 84.97㎡가 5억4440만원(5층 이상 기준)으로 분양됐다. 앤네이처 미래도를 푸르지오와 견주면 반년도 안돼 분양가가 5480만원(10.06%) 내린 것이다. 이 지역에서 지난 2023년 하반기부터 분양된 주요 단지 중 84㎡ 기준 분양가가 4억원대 였던 곳은 없다. 2023년 7월 분양한 ‘브레인시티 대광로제비앙 모아엘가’는 5억2600만원에 분양했고 2023년 12월 분양한 ‘평택 브레인시티 중흥S-클래스’는 5억2700만원에 분양했다. 작년 11월 분양한 ‘평택 브레인시티 한신더휴’(5억1700만원), 작년 12월 분양한 ‘평택 브레인시티 푸르지오’(5억4400만원), ‘평택 브레인시티 수자인’(5억800만원)도 모두 5억원대를 유지했다. 매번 1000가구에서 많게는 2000가구 가까운 공급이 이뤄지면서 차츰 분양가도 하향곡선을 그렸다. 미분양이 계속 쌓이는 것 아니냐는 우려도 나온다. 통계청에 따르면 평택시의 미분양은 지난 3월 말 기준 5281가구다. 1년 전인 2024년 3월(2360가구)보다 2배 넘게 늘었다. 박지민 월용청약연구소 소장은 “평택 브레인시티는 화양지구, 가재지구와 함께 대표적으로 미분양이 쌓이고 있는 지역”이라며 “최근 2년 동안 너무 많은 물량을 공급했고 공공택지라 전매제한까지 걸려 있어 투자 수요도 거의 없는 상태”라고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “브레인시티는 고덕신도시 삼성전자 반도체공장의 배후에 협력업체 직원들을 위한 주거지역으로 조성되는 곳인데 반도체 산업이 주춤하면서 주거 수요가 줄었다”고 말했다. 박 교수는 “공급보다 수요가 부족한 경기도에서 유일하게 향후 2~3년간 공급이 넘칠 가능성이 큰 지역이 브레인시티를 비롯한 평택 주요 지구들”이라고 덧붙였다.