Lease의 기본요소1 – 기간이 확정되어야 한다.
“L은 땅을 카운슬에 팔고, 도로에 편입되고 남는 자투리 땅을 도로가 확장될 때까지 다시 쓰기로 리스계약을 했다. 그 후에 이 자투리 땅을 카운슬에서 산 B가 L에게 땅을 돌려 달라고 노티스해서 소송이 발생했다.”
이런 경우 법원은 누구의 권리에 손을 들어 줄까? 리즈는 허여자가 가지고 있는 기간 안에서 일정 기간동안 토지에 대한 배타적 점유를 허락하는 것을 말한다. 즉, 리즈가 성립되려면 세가지 요소가 충족되어야 하는데, ‘배타적인 점유’, ‘확정된 기간’ 그리고 ‘허여자의 권리보다 짧은 기간’ 의 요소가 있어야 한다.
배타적 점유
배타적 점유는 랜드로드를 포함하여 다른 모든 사람들에 대해 목적부동산을 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 그러나, 어떤 사람이 어느 건물에서 비즈니스를 한다는 사실만으로 그가 리즈를 가졌다고 말할 수 없다. 왜냐하면, 리즈말고도 배타적인 점유없는 라이센스나 다른 권리일 수 있기 때문이다. 비록 배타적 점유가 임차인에게 그 부동산 이용에 관해 모든 사람들을 배제시킬 권리를 주지만, 리즈는 랜드로드가 특별한 경우에, 예를 들어 그 목적 부동산의 수리상태 점검을 위해서, 그 부동산에 들어갈 수 있는 권리를 유보하기도 한다.
하지만 임차인의 허락없이 자기가 편한대로 드나 들 수 있는 권리가 있다 하더라도 이러한 권리는 합리적인 시간에 합리적인 방법으로 행사되어져야 하고 임차인의 배타적 점유를 방해해서는 안된다.
확정된 기간
리즈에서 기간의 시작은 명확해야 한다. 보통 계약서에 언급이 없으면, 즉시 시작하는 것으로 간주된다. 단지 장래 리즈에 대한 합의만 있고, 언제 시작하는지 명확한 규정이나 추정할 만한 근거가 없으면 그 리스는 무효이다.
흔히 토지 소유주들은 장래 개발을 위해, 특정한 조건의 발생시 조기 종료되는 조항을 포함하여 확정기간 동안 리스를 허여한다.
예를 들어, 전쟁기간 동안, 전쟁이 일찍 종료되면 리스가 종료되도록 리스계약을 하거나, 약정 기간동안 특정 목적이외의 랜드로드의 노티스를 제한하는 임대차 계약도 가능하다.
하지만, 리스의 최장기간은 확정적이어야 하는데, 예들 들어 ‘S가 살아 있는 동안’이나 ‘M이 결혼할 때까지’ 처럼, 언제가 끝나는 시점인지 불명확하면 안된다. 따라서, 위의 L의 케이스는 ‘도로가 확장될 때까지’라는 확정되지 않은 기간은 리스가 갖춰야 하는 기본요건인 명확한 기간에 위배되어 이 리스계약은 무효이다.
허여자의 보유기간보다 짧은 기간
영구임대권의 소유자는 자기 부동산을 어느 기간의 리즈든 다시 허여할 수 있다. 영구임대권의 소유자가 임차인에게 9000년의 리스를 해도 막을 방법이 없다. 사실 99년 리스들은 흔하고, 999년 리즈들도, 덜 흔하지만 실제로 찾아 볼 수 있다.
하나의 부동산에 영구임대권은 하나 밖에 존재할 수 없지만, 일정기간의 리즈는 하나 이상 있을 수 있다.
또한 임차인은 리스한 부동산을 헤드리스 기간 이내로 서브테넌트에게 서브리스를 할 수 있고, 그 서브테넌트 또한, 서브리스한 부동산을 서브리스 기간 이내로 언더리스할 수도 있다.
비즈니스 계약전, 리스 권리 관계 확인
우리 한인 사회에서 흔히 보는 케이스 중에, 어느 건물에서 비즈니스를 하고 있다는 사실만을 보고, 그 비즈니스의 소유자가 모든 권리를 가지고 있는 것으로 생각하고 리즈의 권리관계 확인없이 비즈니스 계약부터 하는 경우가 있다. 비즈니스를 하고 있어도, 리스일 수도 있고, 서브리스일 수도 있고, 언더리스일 수도 있고, 심지어 라이센스일 수도 있다.
따라서, 비즈니스의 양, 수도 계약 이전에 반드시 리스에 대한 권리관계를 확인해야 한다. 거금을 투자한 사업을 리스문제로 포기해서야 되겠는가?
Robert Kim(金東成)
Senior Consultant
한국과 영국에서 법률공부를 한 후, 현재 소송 전문 로펌인 ‘엘리스 테일러’와 이민 전문 로펌인 ‘파라니 테일러’에서 한국관련 일을 하고 있다.
영국에서의 20년 가까운 여러가지의 사업을 경험을 바탕으로, 킹스톤 경찰서 자문위원, 영국 인권단체 트러스티, 평통 영국협의회 임원으로 지역사회와 한인사회를 위해 일하고 있다.
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