“S는 런던에 레스토랑을 운영하기 위해 리스를 협의 중인데 랜드로드가 리스기간을 5년으로 하자고 하는데, 어떻게 해야 하느냐고 물어 왔다.”
커머셜리스(Commercial Lease)는 랜드로드라고 불리는 임대인(Lessor)과 비즈니스 테넌트라고 불리는 임차인(Lessee) 사이에 맺어진 법적 구속력이 있는 부동산 사용에 관한 계약을 말한다. 이 리스로 테넌트는 일정기간동안 랜드로드에게렌트라고 불리는 금전을 지불하는 대신에, 특정의 부동산을 비즈니스나 상업행위를 위해서 일정기간 사용할 수 있는 권리를 얻게 된다.
리스는 또한, 추가적으로 리스기간동안에 발생되는 랜드로드와 테넌트의 권리와 의무에 관한 내용들을 규정한다. 커머셜 리스가 비즈니스를 위해 임차인이 공간을 빌리는데 사용되는데 반해, 레지던셜 리스는 가정집이나 개인적인 주거용 공간을 빌리는데 사용된다. 커머셜 리스는 전형적으로 비즈니스를 하는 사람들끼리 맺어진 계약으로 간주된다.
따라서, 커머셜 리스의 임차인들은 주거용 부동산의 임차인들보다 정부차원의 보호가 덜 주워진다. 왜냐하면, 계약 당사자들이 계약관계를 잘 아는 사업을 하는사람들이고, 그들 스스로가 리스조건들을 자신들에게 유리하도록 협의할 수 있다고 믿기 때문이다. 이러한 믿음에 걸맞게, 커머셜 리스의 계약 당사자들은 일반적으로 주거용 리스의 계약 당사자들보다 훨씬 강력한 구매력과 협상력을 갖고 있는 게 사실이다.
리스는 구두 계약만으로는 불충분하다.
영국은 국가 운용의 근간이 되는 헌법조차 법전으로 성문화되어 있지 않는 불문법국가이고, 심지어 계약조차도 꼭 서면으로 되지 않아도 청약과 승락 그리고 Consideration이 있으면 되는 대표적인 불문법 국가이다. 아무리 불문법 국가이지만, 이해가 상반되는 많은 분쟁을 구두계약만으로 사실관계를 확인해서 이해관계가 큰 재산권의 강제집행을 담보하기는 쉬운 일이 아니다. 분쟁이 생겼을 경우, 당연히 법원은 증거를 청취하고 어느 편의 이야기를 받아 들일 지를 결정해야 한다. 만약에 서면 계약이 있을 경우에는, 법원은 일반적으로, 심지어 탐탁치 않더라도, 서면계약의 계약조건들을 지지하게 된다.
어느 경우에는 토지나 토지상의 이해관계를 다루는 계약은 디드(Deed)라는 일정한 조건과 형식을 갖춘 서면계약으로 되어 있어야 집행력이 생긴다.
커머셜 리스는 일반적으로 다음 사항들을 다룬다.
-임대 목적물의 타입
-임대 목적물의 주소
-임대차기간과 임대차계약이 확정기간부 인지 정기적으로 갱신되는지
-임대료 금액, 지급시기 및 주기
-임대목적물에서 영위가능한 비즈니스 타입
-임대기간중 설치된 물건의 소유권
-임대료나 피해에 대한 보증금 규정
-리스 갱신 규정
-랜드로드의 시설개선이나 계약초기의
임대료 면제 기간
-임차인의 시설개선
-임차인의 재임대 또는 서브레팅에 관한 규정
-계약 종료를 위한 노티스 규정
-보험에 관한 규정
물론, 계약당사자의 합의 하에 얼마든지 다른 규정들도 포함할 수 있으나, 어느 계약이나 마찬가지이듯 강행법규나 일반적인 사회상규에 위배되면 안된다. 또한, 부동산 리스계약의 준거법과 관할 법원은 랜드로드와 테넌트가 살고 있는 지역과 관계없이 그 부동산이 위치한 지역의 준거법과 관할법원이 된다.
위의 S의 케이스에서는 비용을 줄이기 위해, 기본적인 협의는 본인이 한다고해서, 우선 랜드로드와 위에 열거된 리스 조건에 대한 기본적인 협의를 하게 한 후, 랜드로드 측 변호사 디테일을 넘겨 받아, 목적 부동산에 대한 상황이나 조건, 권리관계, 제약조건등을 써치한 후, 계약조건들을 테넌트를 대신해서 랜드로드와 협의 한 후 리스 계약을 체결해 줬다.
영국인들과 비교하면 아직도 우리 한인들에게 익숙하지 않은 문화이다. 자칫, 변호사를 이것 저것 쓸데없이 복잡하게 따지고, 시간 낭비하고, 돈을 빼앗아 가는 사람 정도로 생각하는 분도 있는데, 바겐닝 파워나 협상력, 또는 언어에서 랜드로드에 열세일 때, 자기가 원하는 리스 조건들을 잘 생각해서 변호사를 통해 협상해나가면 변호사 비용의 몇 십배의 훨씬 좋은 리스 조건을 성취할 수도 있다.
Robert Kim(金東成)Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트
robert.kim@ellistaylor.com
Tel) +44-776-428-9000
