<Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 20>임대차 계약 종료하기

영어 연수를 온 A학생은 월세를 내고 주택의 방을 하나 얻어서 살았는데, 갑자기 귀국할 일이 생겼다. 방을 비워고 키를 레터박스에 놓고 귀국 후에 주인에게 알렸는데, 노티스가 없어서 안된다고 한다.

지난 7월 5일에 발표된 영국 주거 서베이 결과를 보면, 영국 전체 2160만 가구 중, 67%는 자가소유이고, 17%는 소셜임차이고 16%는 개인임차로 나타났다. 5년 전에 비해 주거 소유자 수가 4%정도(30만 가구) 줄었다.

결국 영국 전체 가구의 33%이상이 임대차 계약을 하고 살고 있는데, 우리 한인 사회는 주재원, 유학생들로 인해 이 영국 평균치보다 훨씬 높다.  이렇게 임대차 계약을 하고 살다가 종료하고자 할 때, 자기의 권리와 의무가 뭔지, 또 계약을 어떻게 종료하는 지를  알아야 분쟁과 손실도 적어진다. 그런 의미에서 이번 주에는 임대차 계약을 종료하는 방법에 대해 알아 보기로 한다.

랜드로드로의 계약 종료절차

임대차 계약을 종료하고자 할 때는, 테넌트에게 임대 목적물 반환을 요청함과 동시에 그 기한을 서면으로 통지해야 한다. 일반적으로 노티스 기간은 최소 2주 이상이어야 하는데, 흔히 2개월을 많이 사용한다.

테넌트가 그 들의 주거를 독점적으로 사용할 수 없고, 랜드로드가 임대목적물의 일부에 언제든지 들어 갈 수 있다면, 이는 임대차 계약이 아니라 라이센스이다. 라이센스일 경우는 단지 종료 노티스를 전달함으로써 라이센스를 종료할 수 있는데, 노티스 기간은 계약에 따라 다르지만, 흔희 최소한 4주 정도 요구된다.

테넌트가 렌트를 내지 않거나 임대차 계약을 위반함으로써, 임대 목적물을 포제션하려면, 계약의 종류에 따라 다른 근거들이 적용되는데, 보통 2주나 4주 노티스가 필요하다. 이러한 근거들 중에는, 8주 이상의 렌트 연체와 모게지 렌더의 리포제션과 같은 강행근거가 있는데, 이런 근거가 있으면 법원은 무조건 포제션 오더를 주게 되어 있다.

이 이외에 자주 렌트를 늦게 내거나 안내는 경우와 계약을 위반하는 경우, 이웃들에게 불법적인 방해를 하는 경우와 임대목적물을 불법적인 목적으로 사용하는 경우에는 법원이 사유들을 보고 포제션 오더가 공정한지를 판단하게 된다.

노티스 기간 후에도 테넌트가 임대목적물을 비워주지 않으면, 법원을 통해 방출절차를 밟게 되는데, 법원의 오더없이 테넌트를 강제적으로 내 쫓을 수는 없다.

테넌트의 계약 종료절차

테넌트가 임대 목적물을 나가려면 랜드로드에게 임대차 계약 종료 노티스를 해야 한다. 가끔, 성질 급한 우리 나라 분들 중에 위의 A학생처럼, 미납 렌트를 내고, 키를 레터박스에 넣으면 모든 게 종료되는 걸로 생각하시는 분들이 있는데, 랜드로드도 계약 종료에 따라, 인벤토리를 체크하고, 수리를 하고, 새 테넌트 구하는 것등의 준비를 할 수 있는 시간이 필요하다. 이게 바로 노티스가 필요한 이유이다. 이런 노티스를 주지않고, 방을 비우고 키만 레터박스에 넣고 갔다면, 이런 행위는 유기행위로 간주되고 임대차 계약이 종료되지도 않고, 계약상 책임은 그대로 남아 있게 됨을 유의해야된다.

Fixed-term계약이 계약서에 조기 종료에 대한 언급이 없다면, 조기 계약 종료를 위해서는 랜드로드에게 배상해야 할 수도 있다. 배상금액은 임대차 계약의 잔여 기간에 대한 렌트금액일 수 있으나, 랜드로드가 계약기간 종료전에 새 테넌트를 찾을 수 있으면 적어질 수도 있다.

임대차 계약에 브레이크 조항이 있으면, 언제든 노티스를 줌으로써 계약을 조기에 종료할 수 있다. 그러나, 랜드로드는 계약 초기 6개월 동안은 포제션 권리가 보장되지 않는다. 브레이크 조항은 조기 종료의 옵션을 줌으로써 편리하기는 하지만, 또한 장기 임대 보장을 할 수 없는 단점도 있다.

Robert Kim(金東成)Senior Consultant

유로저널 컬럼니스트

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