독일, 부동산 위기가 은행까지 위협

독일, 부동산 위기가 은행까지 위협

금융 전문가들에 따르면 독일 부동산 시장의 위기가 아직 끝이 보이지 않으면서 그 위기가 이제 독일 은행에도 영향을 미치고 있다.

독일 채권 은행 협회(VDP)의 데이터에 따르면 2023년 4분기의 주거용 부동산 가격은 전 분기에 비해 평균 1.6% 하락했고, 전년 동기 대비로는 6.1% 하락했다고 보고했다. 

특히 재택근무 추세로 인해 사무실용 부동산이 특히 압박을 받고 있는 상업용 부동산의 경우 전례 없는 가격 하락을 기록했다.

VDP 소속 은행들은 4분기에 위기에 대비해 위험 충당금을 늘려야 했고, 최근 유동성 포지션에 대한 성명을 통해 투자자들을 안심시키기도 했다.

슈피겔 온라인(Spiegel Online) 보도에 따르면 도이체 방크(Deutsche Bank)의 경우 미국 상업용 부동산 시장에 비교적 많은 투자를 하고 있다. 

미국 상업용 부동산에 약 170억 유로의 대출을 제공했으며, 이 중 70억 유로가 사무실용 부동산에 대한 대출이다. 

제임스 폰 몰트케(James von Moltke) 최고재무책임자(CFO)는 “은행이 미국 상업용 부동산 대출에 대한 채무 불이행을 흡수할 수 있을 것“이라고 최근에 경고했다. 

하지만 다른 전문가들은 1분기와 2분기에 도이체 방크가 예상하고 있는 것보다 채무 불이행이 더 높을 가능성이 높다고 지적했다.

최근 발표된 부동산 시장에 대한 데이터는 많은 사람들이 예상했던 것보다 부동산 시장의 회복이 더 오래 걸릴 것임을 보여주고 있다. 

부동산 가격은 2022년 중반부터 하락세를 보이고 있다. VDP 이사 옌스 톨크미트(Jens Tolckmitt)는 "대중의 투기 대상이 되곤 했던 부동산 가격의 턴어라운드가 아직 가시화되지 않았다. 2024년 역시 당분간은 회복이 어려울 것이다“라고 예측했다.

VDP의 부동산 가격 지수는 700여 개 은행의 거래 데이터를 기반으로 하고 있다. 부동산 매매는 협상을 통해 이루어지고 희망 가격과 편차가 발생하는 경우가 흔하기 때문에, 광고에만 근거한 분석보다 더 의미가 있다고 평가된다.

가격 하락의 주된 이유는 이자율 상승으로 인해 부동산 금융 비용이 더 비싸졌기 때문이다. 많은 사람들이 더 이상 집을 살 여력이 없고, 주요 투자자들에게는 더 이상 투자가 수익성이 없다. 

경제연구소 IfW에 따르면 지난해 독일의 주거용 부동산 가격은 역대급의 속도로 하락했다.

VDP에 따르면 다가구 주택의 가격은 연말에 소유주가 거주하는 주거용 부동산보다 다시 한 번 다소 큰 하락 압력을 받았다. 

7개 대도시의 가격 하락률은 전국 평균보다 낮았으며, 작년 같은 기간에 비해 평균 5% 하락했다. 가장 큰 폭으로 하락한 곳은 뮌헨과 프랑크푸르트로 각각 6%, 가장 낮은 곳은 쾰른(4.4%)과 뒤셀도르프(4.8%)였다.

톨크미트는 “연초에도 부동산 시장은 여전히 침체기에 있다. 주거용 부동산의 가격은 여름에 안정될 것으로 예상되지만 상업용 부동산은 연말이 되기 전에는 안정될 수 없을 것으로 보인다“고 평가했다.

2023년 말 VDP 소속 은행들에서 상업용 부동산이 전년 동기 대비 12.1%, 전 분기 대비 4.9%의 가격 하락이라는 역대급의 하락을 기록했다. 

재택근무 추세로 인해 필요한 사무실이 줄어들면서 많은 국가에서 부동산 가격이 하락하고 있으며, 이는 특히 미국 은행의 대차대조표에 압박을 가하고 있다.

<사진:  슈피겔 온라인 전재>

독일 유로저널 김지혜 기자     eurojournal03@eknews.net