학산한신더휴 브랜드 아파트, 프리미엄 지속 가능한가?

한신공영이 경북 포항시 '학산 한신더휴 엘리트파크' 공사비 800억원을 조달했다. 2022년 본프로젝트파이낸싱(PF)을 일으켜 분양한 뒤 분양률이 준수한 수준까지 도달했으나 사업 이익이 내년 준공 시점에 유입될 예정이기 때문이다. 12일 업계에 따르면 한신공영은 이달 한국투자증권 등의 대주와 800억원 한도의 대출 약정을 체결했다. 담보는 한신공영이 학산 한신더휴 엘리트파크를 시공해 시행사로부터 받게 될 공사비(채권)다. 대출 금액 중 500억원은 한국투자증권이 설립한 유동화전문회사(SPC)인 아이언학산제일차가 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행해 조달한다. ABSTB는 10일 제1회차가 발행됐고 만기인 2026년 12월10일까지 18번 차환발행된다. 한국투자증권은 ABSTB가 매각되지 않을 경우 대출채권 매입과 자금보충, 사모사채 인수 등을 하겠다고 약정하며 차환이 끊이지 않도록 안전장치를 마련했다. 학산 한신더휴 엘리트파크는 2022년 9월 시행사 학산도시개발이 1350억원의 본PF를 조달해 12월 분양했다. 연간 본PF 실행액은 △2022년 말 1350억원(금리 7.60~9.45%) △2023년 말 1209억원(7.95~8.23%) △2024년 말 1002억원(7.22~7.51%) 등이다. 본PF가 현재까지 유지되고 있는데도 한신공영에서 800억원의 공사비를 수혈한 이유는 중도금과 잔금 등 사업으로 인한 이익은 내년 5월 준공 시점에 모두 거둬들여지기 때문이다. 입주자 모집공고에 따르면 공급금액 비율은 계약금 10%, 중도금 60%(1~6회차 각 10%), 잔금 30% 등으로 이뤄져 있다. 납부일정에 따르면 이날 기준 중도금 4회차까지 대금을 받은 것으로 파악되며 이는 전체 공급금액 중 50%에 해당한다. 학산한신더휴 학산 한신더휴 엘리트파크의 총분양계약액은 7324억원이며 지난해 말 기준 분양수입누계액은 1846억원이다. 분양수입누계액 1846억원 중 누적분양원가는 1530억원으로 82.88%에 해당한다. 이 비율이 유지된다면 분양률이 약 80%를 넘어서면 손익분기점을 넘어설 것으로 예상된다. 4월 말 기준 분양률은 약 70%로 입주까지 약 1년의 시간이 남은 만큼 잔여가구에 대한 판촉을 벌이며 사업성을 높여갈 예정이다. 학산 한신더휴 엘리트파크는 포항 학산근린공원 공동주택 개발사업으로 들어선다. 경북 포항시 북구 학산동 산 53-15번지 일대에 지하 4층~지상 35층, 12개동, 1455가구 규모로 조성되고 있다. 시행사 학산도시개발은 우리자산신탁에 관리형토지신탁을 맡겼다. 시공은 한신공영이 맡았으며 도급액은 3859억원이다. 학산한신더휴 한신공영 관계자는 "잔여 중도금이 납부되는 시점부터 시행사에 채권 회수를 요청해 유동화 대출을 상환할 예정"이라고 밝혔다.