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스페인
2025.09.15 15:29
실수요 중심 재편되는 분양 흐름
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2025년 이후 수도권 아파트 시장은 ‘리스크 분산형 투자’가 대세로 자리 잡고 있다. 전통적인 분양권 매매와 임대수익형 투자(REITs, 리츠)의 융합 투자 방식이 등장하며 포트폴리오 다변화 전략이 필수로 떠올랐다. 2024년 말 기준 국내 리츠 총 자산 규모는 35조 원을 돌파했고, 다수의 운용사가 ‘분양권+리츠 혼합펀드’를 출시하여 연 4~6% 수준의 안정적 현금흐름을 제공 중이다.
첫째, 현금흐름 안정을 위해 리츠 비중을 최소 30%로 유지하는 전략이 주목받는다. 신한알파·이리츠코크렙 등 상위 5대 리츠의 평균 배당수익률(2025년 4월 기준)은 5.5%에 달하며, 배당락일 이후에도 투자자가 받을 수 있는 총수익률(TWRR)은 최근 3년간 평균 7.2%를 기록했다. 반면 분양권 투자 수익률(IRR)은 3~8%대 변동성 수익을 보이는데, 이 둘을 결합하면 ‘안정+고수익’ 양날개 투자 효과를 얻을 수 있다.
둘째, 분양권 투자 시 건설사 브랜드가 미치는 영향은 더욱 커지고 있다. ‘현대 그린스테이’, ‘롯데 스카이파크’ 등 브랜드 단지는 분양권 웃돈이 평균 1,500만 원 이상 형성되며, 청약 경쟁률도 비(非)브랜드 단지 대비 1.5배 높게 나타난다. 특히 수도권 북부(의정부·양주)와 남부(평택·천안) 일부 브랜드 단지는 2025년 상반기에도 전용 84㎡ 경쟁률이 80대 1을 넘으며 ‘역전세 리스크’를 낮추는 안정적 투자처로 평가받고 있다.
셋째, 투자자는 분양가 상한제 적용 여부와 전매제한 기간을 면밀히 따져야 한다. 공공택지(남양주 진접2·하남 감일) 단지는 분양가가 시세 대비 20~30% 저렴하나, 전매제한 기간이 최대 6년으로 길어 투자 회수 속도가 느리다. 반면 민간택지(위례·고덕강일·위례 확장지구)는 분양가가 시세와 큰 차이가 없으나 전매제한이 6개월로 짧아 단기 차익 실현이 가능하다.
넷째, 지역별 리스크 관리 방안으로
저출산 지역(구로·금천·도봉): 미분양 리스크가 상대적으로 높아, 소액 투자자를 위한 ‘소형 평형 단위 펀드’ 참여 방안이 제시된다.
힐스테이트도안리버파크
교통 호재 지연 지역(용인 경전철·김포 한강선): 호재 발표 후 실제 착공·완공까지 3~5년가량 소요돼 중장기 관점의 시세차익을 기대해야 한다.
마지막으로, 하이브리드 투자 포트폴리오를 운용하려면 ‘자금 조달 계획’과 ‘세제 혜택 활용’이 중요하다. 분양권은 청약통장 우대금리(0.5%)와 중도금 대출(1.8% 수준)을 활용해 초기 자금 부담을 줄이고, 리츠 투자 시에는 ISA 계좌 편입으로 배당소득세 9.9% 감면 혜택을 받을 수 있다. 본 기사는 이러한 전략을 종합적으로 정리하여, 다변화된 투자 포트폴리오 수립에 실질적 가이드를 제공합니다. 
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