독일 주요 도시 임대료 10년 새 75% 폭등,'사회적 시한폭탄 우려”

독일 주요 도시 임대료 10년 새 75% 폭등,'사회적 시한폭탄 우려”

독일의 주요 도시에서 신규 임대 계약 시 월세가 2013년 이후 평균 75% 급증한 것으로 나타났다. 

기존 세입자들의 임대료는 상대적으로 안정적이었으나, 신규 임차인들이 훨씬 높은 비용을 부담하고 있어 도시 내 주거 불평등 심화의 우려가 커지고 있다.

독일 뮌헨에 소재한 이포(Ifo) 경제연구소가 발표한 이번 연구에 따르면, 베를린·뮌헨·함부르크·프랑크푸르트·쾰른·슈투트가르트·뒤셀도르프 등 7개 대도시의 신규 임대료는 지난 10년간 평균 75% 상승했다. 반면 기존 임대 계약의 월세는 큰 변화 없이 완만한 상승세를 유지하는 수준에 머물렀다.

이포 연구소의 올리버 팔크 연구원은 “이 같은 임대료 격차는 도시 사회의 불안을 키우는 한편, 경제 성장의 장애물이 될 수 있다”며 “근로자들이 도심 내 주거 비용 부담으로 도심 거주를 포기한다면, 도시의 경제력도 약화될 우려가 크다”고 지적했다.

보도에 따르면, 연구에 인용된 자료에서 새 계약과 기존 계약 간의 월세 차이는 평균 ㎡당 4.48유로, 즉 약 48%에 달한다. 도시별로는 베를린의 격차가 70%로 가장 컸으며, 뮌헨(45%), 함부르크(37%), 쾰른·프랑크푸르트·슈투트가르트·뒤셀도르프(30~36%) 순으로 나타났다.

이포 연구소의 지몬 크라우제는 “주택시장에 ‘가위 효과’가 뚜렷해지고 있다”며 “기존 세입자들은 규제 덕분에 안정된 임대료를 내는 반면, 신규 임차인은 몇백 유로 더 부담해야 하는 상황”이라고 지적했다. 이어 “현재 독일 임대시장에선 ‘복불복 복권’과 같은 어려운 상황이 벌어지고 있다”고 비판했다.

또한, 이번 연구는 저소득층 가구의 주거비 부담률도 분석했으며, 그 결과 기존 계약 세입자는 소득의 약 35%를 임대료로 지출하는 반면, 신규 임차인은 이 비율이 50%에 육박하는 것으로 나타났다.

공동 저자인 파스칼 자모르스키는 “사람들이 저렴한 기존 주택을 떠나지 않으려는 경향이 강해지면서, 주거 이동성이 떨어지고 노동시장 유연성도 저하되고 있다”고 설명했다.

전문가들은 “임대료 상한제와 같은 가격 규제는 단기적 하락 효과는 기대할 수 있지만, 근본적으로 공급 부족 문제 해결에는 한계가 있다”고 강조하며, “주택 공급 확대와 효율적 활용, 건축비·거래비용 절감, 인허가 절차 간소화, 저렴한 주택 공급 지원이 중요하다”고 지적했다.

이와 관련해 독일 연방의회는 최근 ‘건설 터보(Bau-Turbo)’ 법안을 통과시켰으며, 이 법은 신축·재개발·기존 건물 증축 등의 인허가 절차를 대폭 단축해 건설 경기 부양을 목표로 하고 있다. 관련 건축법 개정도 함께 추진될 예정이다.

이번 연구는 독일 주택시장 내 양극화가 단순한 가격 문제를 넘어 사회 구조와 노동시장 전반에 미치는 영향을 수치로 보여준 사례로 평가된다.