Robert의 알면 돈되는 케이스 해설 2
토지(건물)상의 부착물의 소유권 이전
음성인식(Voice Recognition)기술의 발달로 웬만한 전자기기들은 말로 조작할 수 있고, 요즈음 휴대폰이나 내비게이션 기기들은 손댈 필요없이 말로 조작할 수 있어서 안전운전에도 많은 도움이 된다.
법률적인 의무와 권리를 발생시키는 법률행위를 함에 있어서 청약과 승락등의 의사표시들은 잘 기록되어야 한다. 그래야 나중에 서로의 주장이 달라서 생기는 분쟁을 줄일 수 있고, 최악의 경우 소송이 생겨도 유리할 수 있기 때문이다. 하지만, 아무리 음성인식기술이 발달한다해도, 모든 상황을 문서로 정리하거나, 재생하거나, 검증하는 데는 시간이나 문서의 양 때문에 한계가 있을 수 밖에 없다. 여기에 일반적인 상식의 최소한이라는 법의 존재이유가 있는 것이다.
흔히 부동산 거래에서, 토지나 건물에 부착되어 있는 물건들이 어디까지가 Buyer에게 이전되고, 어느 물건들이 Seller에게 남겨지는 지가 분쟁거리가 되곤 한다.
“B는 모게지 미납으로 TSB 은행에 집이 압류되었다. 그런데, 마루에 붙어 있는 카펫과, 조명등, 가스벽난로, 커튼과 블라인드, 비누받침대와 샤워헤드가 누구 소유인지에 대해서 분쟁이 생겼다. B는 이런 물건들은 모게지와 상관없이 본인이 철거해 가지고 갈 것이므로 자기 소유라고 하고, 은행은 집에 포함되는 물건들이므로 당연히 은행소유라는 것이었다.”
이런 경우, 과연 법원은 누구의 손을 들어 줄까?
영국의 부동산법에 따르면, 토지의 부착물은 부착방법과 부착정도 그리고 부착목적에 따라 Fixture와 Fitting으로 나뉘어 진다.
즉, 토지에 견고하게 부착되어 일체화 되었고, 그 토지의 효용을 증가시킬 목적으로 부착된 물건은 일반적으로 Fixture로 분류되며, 이 Fixture의 소유권 또한 토지의 소유권과 운명을 같이 한다.
반면에, 토지에 부착된 정도가 약하여 토지와 별개로 독립적으로 존재하고, 독립적으로 효용가치가 있는 물건들은 Fitting이라고 하며, 토지 소유권과 별개로 처리되고, 토지의 소유권이 다른 사람에게 이전되어도, 그 물건의 소유권은 토지매입자에게 자동으로 이전되지는 않는다.
요사이 우리 한국 사람들이 영국사람 집에 세들어 살면서, 카펫을 나무 플로어로 바꾸고, 어떤 집은 언더 플로어 히팅까지 설치하는 경우가 종종 있다. 이때, 과연 이런 나무 플로어와 언더 플로어 히팅을 나중에 임차기간이 만료되었을 때 세입자가 떼어 갈 수 있을까?
원칙만 이야기하자면, 보통의 나무 플로어와 언더 플로어 히팅은 이미 집과 일체화 되었고, 집의 효용을 높이기 위해 부착된 것으로 Fixture로 해석되고, 따라서 집의 소유자인 랜드로드의 소유가 될 것이다.
물론, 이 부착물의 소유권 이전과 관련하여 마루나 언더플로어 히팅의 댓가나 공사비 지불여부는 전혀 다른 문제로, 우선적으로 Tenancy Agreement의 내용에 따라 다를 수 있다. 임대차 계약에 명확하게 규정이 있고, 그 규정 내용이 강행법규에 위반되지 않으면, 그 합의 내용에 따라 처리하면 될 것이다. 또, 집주인의 허락없이는 현 상태를 조금도 바꿀 수 없도록 규정되어 있는 경우에는 나무 마루와 난방까지 다 뜯어 내고 원상복구까지 해야 할 수도 있다.
따라서 항상 계약을 맺을 때는 여러가지 상황을 가정하고 임대인과 임차인의 권리와 의무등을 협의해서 적절한 내용을 넣으면 좋겠고, 더구나 어떤 공사든 공사를 하기 전에는 꼭 계약서를 먼저 확인해봐야 한다.
그런데, 변호사의 조력없이 임대인과 임차인이 직접 간단하게 계약서를 만들어서 계약을 한 경우들이 종종 있는데, 이런 경우에는 대부분 이런 상황에 대한 내용들이 빠지게 되고, 나중에 분쟁이 일어나면 이런 때에 법률적인 해석이 필요하게 된다.
위의 B 경우는 영국 부동산법의 부착물 소유권 판별에 관한 유명한 케이스인데, 은행은 법원에 상기 물건들이 모게지를 제공한 은행 소유라는 것을 확인해 달라는 청구 소송을 냈다. 이에 대해 법원은 상기 물건들이 이미 토지에 견고하게 부착되었고, 일체로서 효용을 드러내고 있으므로 이는 Fixtures로서 토지 소유권과 운명을 같이 하고, 따라서, 이 물건들에 대한 소유권도 토지 소유권을 확보한 은행에 있다고 판결하였다.
만약, 가족 중에 어린아이나 노부모나 환자가 있어서 꼭 필요한 경우라든지, 불가피하게 부착물 공사를 해야 하는 경우에는, 일단, 임대차 계약내용이나, 모게지, 보험등의 서류등을 먼저 확인해봐야 한다. 그래도 확실하지 않으면, 변호사의 조력을 구하는 게 좋지만, 여의치 않을 경우에는 최소한 랜드로드와 협의하여 계약기간 종료 후에 집을 내줄 때에 그 부착물의 소유권, 부착물의 댓가 지불 또는 공사비 보전방법 등에 대해 어떻게 처리할 지라도 미리 정해 두는 것이 좋다.
사전에 조금만 신경쓰면 몇 푼 안들이고 해결할 수 있는 것을, 나중에 의견이 달라서 소송까지 가면 비용이 많이 들게 된다. 더구나 서로 합의가 안되어서 그냥 쓰면 재산가치도 높아 질 부착물을 애써 뜯어 내느라 부착물과 집도 망가지고, 원상복구까지 하느라, 철거비와 원상복구비까지 지불하는 낭비는 없어야 하겠다.
Robert Kim(金東成)Senior Consultant
유로저널 컬럼니스트
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