재개발·재건축과 신축 단지, 어떤 선택이 현명할까?

최근 상업용 부동산 시장에서는 ‘리테일·오피스 복합 개발’이 새로운 투자 트렌드를 이루고 있다. 2024년 말 기준 서울 강남권 주요 상권(역삼·강남·신논현)의 상가 공실률은 평균 3.2%에 불과하며, 여기에 오피스 재고 물량을 결합한 복합 개발 프로젝트가 잇따라 추진되고 있다. 예컨대 역삼동 A 복합단지는 지하 2층~지상 15층에 걸쳐 1만㎡ 규모의 업무 공간과 3,000㎡ 규모의 리테일 공간이 결합된 구조로 2023년 분양 공고 당시 평당 임대료가 0.5% 높은 35만 원에 책정되었지만, 실제 임차 경쟁률은 120대 1을 기록했다. 첫째, 투자자는 리테일 공간 ‘DCR(Deposit-to-Contract Ratio)’을 통해 안정성을 점검해야 한다. 계약 보증금 대비 월 임대료 비율이 1.2% 이상인 단지는 공실 발생 시에도 객단가 회복 속도가 빠르며, 최근 복합단지 평균 DCR은 1.35%를 상회한다. 둘째, 오피스 부문에서는 ‘공용 오피스플랫폼’ 도입 여부가 수익성에 직접적인 영향을 미친다. 공유 오피스 기업과의 제휴를 통해 최소 1년 장기계약을 확보한 프로젝트는 일반 오피스 대비 전년 대비 15% 높은 임대료를 유지했다. 테크노밸리제일풍경채 테크노밸리제일풍경채 셋째, 복합단지 내 리테일 브랜드 구성은 ‘로컬 특화’가 핵심이다. 대형 백화점·마트 입점보다도 지역 기반 F&B·스타트업 팝업스토어 등을 주기적으로 교체 전시하는 단지는 주말 유동인구 유입이 20% 이상 높게 나타난다. 강남역 C 복합단지가 2024년 상반기 기획한 ‘커피 브랜드 로테이션’은 평일 카페 이용율을 기존 45%에서 55%까지 끌어올렸다. 넷째, 각종 세제·금융 혜택(임대사업자 등록 세제 우대, 모기지 인수금리 할인 등)도 복합단지 투자 시 반드시 검토해야 할 항목이다. 예컨대 2024년 9월부터 시행된 ‘복합용도 빌딩 금융지원 제도’는 LTV 70%, DTI 규제 면제를 제공하며, 이 혜택을 활용한 프로젝트는 평균 2%p 낮은 금리로 자금을 조달했다. 이 글은 상업용 복합단지의 수익성 분석, 리스크 관리, 그리고 금융 혜택 활용 전략을 종합하여, 백링크용 고유 콘텐츠로서 활용할 수 있도록 구성하였습니다.