독일, 에너지 효율이 부동산 가격에도 영향

독일, 에너지 효율이 부동산 가격에도 영향

석유 또는 가스 난방 사용하는 에너지 효율 낮은 주택, 20-30% 가격 인하 예측

석유 또는 가스 난방을 사용하는 주택은 앞으로 몇 년 동안 점점 더 낮은 가격으로만 판매될 것이라는 조사 결과가 발표되었다.

경제학자, 부동산 중개인 및 부동산 전문가들의 예측을 인용한  독일 뉴스 전문 매체 엔티비(ntv) 보도에 따르면 개조되지 않은 주택과 공동주택은 이미 에너지 효율이 높은 주거용 부동산보다 저렴하며, 이 분야의 가격 격차는 계속 확대될 것으로 분석된다. 

작년에 급격한 가격 하락을 겪은 주택과 부동산은 올해 다시 가격이 상승했다. 바우슈파카세 부동산 전문가 올리버 아들러(Oliver Adler)는 “2024년 초부터 모든 건물 등급의 부동산 가격이 평균 2.4% 상승했다“고 보고했다.

그러나 주거용 부동산의 가격은 주로 위치에 따라 달라진다는 전통적인 원칙은 더 이상 유효하지 않다. 

아들러는 “부동산의 연식, 위치, 그리고 최근에는 부동산의 에너지 효율 등급에 따라 가격이 변동한다. 에너지 효율 등급이 D 이하이고 리노베이션을 하지 않은 부동산의 경우 중장기적으로 20~30%의 가격 인하를 예측할 수 있다“고 분석했다.

뮌헨에 본사를 둔 모기지 중개업체 Interhyp이 발표한 가격 지수에 따르면, 1990년 이전에 지어진 오래된 부동산의 가격은 2022년 금리 상승기에 10% 미만으로 하락했다. 반면 2010년 이후에 지어진 신축 부동산은 가치의 5%만 하락했다.

Immoscout 24 웹사이트에서는 심지어 많은 잠재 구매자들이 에너지 효율 등급이 낮은 E~H 등급의 매물은 처음부터 보지 않으려고 한다.

 프랑크푸르트 부동산 중개업체 폴 이모빌리엔(Poll Immobilien)이 주최한 행사에서 게사 크록포드(Gesa Crockford) 상무이사는 “많은 고객이 에너지 등급 D 이상을 기준으로 필터링한다”라고 설명하며 구매자들이 에너지 등급을 매우 중요시 여긴다는 것을 강조했다. 

그 이유는 기존 난방 에너지 가격이 점차 오를 일만 남아있기 때문이다. 도시에서는 향후 30년 동안 점점 더 많은 수의 히트 펌프와 지역 난방 연결이 오래된 가스 또는 석유 난방 시스템을 점진적으로 대체할 것이다. 

가스 네트워크에 연결된 가구 수가 적을수록 도시 유틸리티와 에너지 공급업체의 운영 비용이 더 많이 들 것이고, 그 비용은 가스 네트워크 요금의 형태로 소비자에게 전가된다. 

내년에도 이미 상당한 인상이 예정되어 있다. 여기에 더해 CO2 부과금도 인상될 예정이다. 만하임의 에너지 공급업체인 MVV는 이르면 2035년에 지역 가스 네트워크를 폐쇄하는 것을 목표로 하고 있다. 다른 많은 도시에서도 비슷한 고려가 이루어지고 있다.

중앙은행과 감독 당국으로 구성된 국제 실무 그룹인 '금융 시스템 녹색화를 위한 네트워크'는 기후 변화가 향후 수십 년 동안 많은 국가의 부동산 가격에 큰 영향을 미칠 수 있다고 가정하고 있다. 

부동산 소유주에게 최악의 시나리오에서는 2050년까지 부동산 가격이 급격히 하락할 수 있으며, 독일의 경우 거의 1/4까지 하락할 수 있다.

독일 최대 보험사 알리안츠(Allianz) 이코노미스트 아르네 홀츠하우젠(Arne Holzhausen)은 “전반적으로 기후 정책이 반감되거나 지연되면 전체 부동산 시장이 침체될 위험이 있다. 에너지 효율 측면에서 보조를 맞추지 못하는 주택은 시장에서 불이익을 받게 될 것이다. 제때 준비하지 않으면 결국 더 많은 비용을 지불해야 한다”고 경고했다.

그러나 에너지 효율이 높은 부동산과 그렇지 않은 부동산 간의 가격 격차는 지역마다 다르다. 독일 부동산 서비스 JLL 주거시장 조사 책임자 죄렌 그뢰벨(Sören Gröbel)은 “공실률이 높은 지역 시장에서는 가격 인하 폭이 더 증가할 가능성이 높다"고 예상했다.

공실률이 높은 지역의 경우, 두 가지 열악한 범주인 G와 H 등급의 주거용 부동산은 1분기에 이미 최고 효율 등급인 A와 A+에 비해 절반 이상 저렴해졌다. 

그뢰벨은 “앞으로 에너지 효율이 낮은 부동산 소유주는 부동산을 임대, 판매, 융자할 때 점점 더 많은 어려움에 직면할 것이다"라고 강조했다.

한편 대부분의 전문가에 따르면 내년에도 부동산 가격은 평균적으로 더 이상 하락하지 않을 것으로 예상된다. 

전문가들은 임대료 상승으로 인해 자가를 소유하려는 소비자들의 욕구가 계속 증가하고, 반면 느린 신축 주택 증가 속도로 인해 당분간 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 보고 있다.

독일 유로저널 김지혜 기자 jhkim@theeurojournal.com